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施永青:中国房地产市场的走势

我自己认为未来市场会演变。这个演变,中央政府还没有说,说是说了一点,就是要透过廉租房、保障房去解决民生的居住问题。市场的问题可能让市场去决定。我自己相信这个是一个大体的形势,还有机会朝这个方向去的。我刚才跟记者说水怎么流法,不是人的主观意识所决定的,还是地形所决定的,地形怎么样,水就流到哪里去。我自己相信中国未来的走法就是把市场分成三个部分,一个部分就是廉租房,廉租房就是供应给连租也租不起,买也买不起的最基层的民众的,他是用一个比较低的租金,由政府来解决民生问题。第二部分是一些首次置业的人,每个城市给当地的人在买第一套房的时候由政府划拨土地,专门去解决他们的问题。这个就不用限价的,只要批出来的土地将来销售的对象是本地首次置业的人的话,这个房价就受到首次置业的人的负担能力所置业,这种房子不用政府去建的,就是交给开发商建,规定他们卖给什么人,也规定这个单位不能建太大,大概50、60平米,一个厅、两个房间解决基本问题就够了。如果最基层的人,你可以有廉租房给他,首次置业的人你用特别的土地照顾他,其他的就可以自由市场,让业主自主去判断买还是卖。这个就是让市场去判断。自由市场,政府就不用管了。现在问题为什么这么难呢?政府要把所有的房子的价钱都压下来,压到首次置业的少数人负担能力水平,这个就很辛苦,而且打击面很大。因为现在世界上都拼命印钞票,房价上升是自然的事嘛,如果你用行政手段把房子价钱压下来,只是为了配合少数还没有买房子人的负担能力的话,房价要压很多才能压下来,如果真把房价压到这个水平的话,中国的消费能力、中国的再投资能力就会受到破坏,这个政府也承担不起。在现在情况下,我认为政府不可能把房价真的压下去的。

按照西方说法,中国有房地产泡沫,我自己认为中国真的有房地产泡沫,不过不是在楼价上,房地产泡沫有三种主要的模式。一种就是价格过高,现在中国的政府、社会都是盯在这个问题上,觉得上海、北京、深圳房价太高,要把房价压下来。这个我认为是断错症,房价在深圳、北京的高了,我认为是有客观基础的。不是打压的对象。中国房地产泡沫表现在一个在借贷过度。中国房地产本来应该没有借贷过度的问题,从2010年开始,中央政府已经收紧对房地产贷款,开发商不容易贷到款,这几年连买家买第二套房也收的很紧,现在买第二套房首付要七成,银行才贷三成,所以不应该有过度借贷的问题。就是在2010年、2011年这段时间中央收紧了对房地产、开发商,尤其是开发商的信贷。没有钱他们怎么办呢?只能透过银行、财务公司、投资公司搞了很多理财产品、信托产品,其实背后都是用房地产做抵押的。所以现在中国的地方债、银行的外债据估计有19万亿,这是清华大学的统计。在这种情况下怎么过关呢?现在中央已经在处理这个问题。处理这个问题的前提,就不能够让房地产的价格真的垮掉,如果房地产价格真的垮掉,它的信托产品就没法还钱,现在价格还好的话,你这批到期,他又发行新的产品,用新的债还旧的债,银行也可以把它吃掉还钱,但是如果房地产的价格真的崩溃的话,这些地方债、银行的信托产品、理财工具都会一连串的变成社会问题,因为这些钱很多是普通老百姓拿出来的。所以我认为在现在这种情况下,中央政府既要防止房价升的更高,使普通买不起的尤其是年轻人怨气太大,但是也不可能让房价大幅下跌,使地方债银行的负债出问题,这是形势逼着这样做的。房地产泡沫另外一个表现模式就是建设过多。这个建设过多主要不在一线城市,一线城市接受人口的能力很大,很多人都愿意到一线城市,连二线城市、三线城市的人如果有机会也想去一线城市,所以一线城市过度借贷也好、过度建设也好、过度价格也好,都可能因为人口增加、城市化、生产力上升,慢慢地消化掉。现在出问题是三四线城市的过度建设。

前两年中央是在一线城市限购限贷,本来想资金流到西北、三四线城市,但是三四线城市里面城市规划的能力很低,地方政府没有这种经验,我们周先生可能去的少,应该给他们多一点介绍,他们完全不看自己的人口增长情况,不看自己经济增长需要,有人说要地,他就给。有多少来,收多少钱。收了是不是他自己也有好处,不知道了。总之他们觉得不收钱也好,批多一点地,政府收入增加,多一些开发商开工,人有多一点工作,经济增长就出来了,他交出来的政绩就会好看。所以房地产刚开发的时候,大家都有好处。但是现在建的是什么情况?有些地方空置的房比这个地方人口总数还多,几代人也消化不了。很多变成鬼城,这种情况实际是浪费严重,社会资源没有好好利用。这些城市我认为如果已经问题暴露的像鄂尔多斯、温州这些地方房地产就不可能再上升。因为大家都知道问题存在了,没有新的资金流进来,所以我认为现在是一线城市没有问题,三四线城市这个问题可能要很长时间才能够解决到。我们在投资上要避免在已经过度建设的地方去发展。


整体来说,我认为中央政府会分等级去照顾人民的需要,穷的给他廉租房,有条件负担得起建筑费、负担得起开发商合理利润的,透过销售对象的限制解决这批人的问题,其他的就放开,让市场去决定它的投资价值,要住好一点的就要靠自己的努力去发展。如果这样的话,中国的开发商可能空间更大,因为大家都很清楚了,政策是很清楚了,哪一些是政府资助的、政府保障的,哪一部分是政府开放的,让市场的需要、让资金的流向去决定的,这样的话才符合前一次温家宝总理在作报告的时候说让人民可以有资产性的收入,就是人民除了工作之外,他拥有的资产也可以在整个社会经济发展的时候,资产价值升值,也分一杯羹,这样的话我们的房地产发展才会健康一点,虽然价格高了,也不影响民生的居住问题,也可以让已经买了房子的人分享整个社会经济增长的好处。这是我的简单的估计。谢谢大家!